北京限购的狠 不要变成西安限购的痛 3月17日傍晚，从北京广播大厦酒店走出来，有人上前塞了一张小卡片，刚过了马路，便顺手扔进了垃圾箱。 去北京住店若干次，还是第一次有此遭遇，刹那间有点站在了重庆街头的感觉。选了家北京烤鸭店，刚坐下来点菜，发现

北京限购的狠 不要变成西安限购的痛

　　3月17日傍晚，从北京广播大厦酒店走出来，有人上前塞了一张小卡片，刚过了马路，便顺手扔进了垃圾箱。

　　去北京住店若干次，还是第一次有此遭遇，刹那间有点站在了重庆街头的感觉。选了家北京烤鸭店，刚坐下来点菜，发现北京出限购政策了。

　　北京限购政策的核心是：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

　　晚饭还没有吃完，石家庄也跟进了限购政策：从3月18日起，该市的长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区内，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社保证明，限购1套住房。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。同时，提高贷款首付比例，并且本市户口居民，购买第3套以上停办贷款。

　　很快，郑州竟然也表态了，进一步加强对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

　　还没完，一线城市广州也坐不住了，马上也出台了限购政策：本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

同样，贷款门槛也在提高，其中，居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％

仅仅是在北京吃了一顿晚饭的时间，连续4个城市相继出台楼市限购政策，简直太闹心了。问题是，如果石家庄仅仅是因为是近在北京身边的小弟，“大哥说啥就是啥”一般的跟从，那么郑州、广州的跟进，则就不那么简单了。

虽然已经过去了两天，但依然需要强调的是，北京挑头，其他城市跟进，这场全国范围内的楼市调控，才刚刚开始。

北京这次够狠，不仅是因为本轮调控率先出手，而且无论是和这次跟进的广州比，还是和已经出台限购政策的上海、深圳相比，在4个一线城市中，它的力度最大，尤其是在“认房又认贷”基础上的贷款首付比例，最狠。

丨四海为家制图丨

北上广深４个城市历来是中国楼市的风向标，他们的限购升级，说明全国范围内的“严打”真的开始了，马上想起了那句名言：房子是用来住的，不是用来炒的。

当天晚上，北京酒店的温度太高了，热的一夜辗转反侧，难以熟睡。

这几天去北京开会，最大的感受是酒店很难定。原因是全国两会期间，许多酒店暂停了会议接单，全国两会结束后，北京的会议需求井喷，酒店生意火爆。

其实，全国两会上房产税没有被提及，以及李克强总理亲口承诺的住宅７０年产权到期可续期（详见四海为家３月１６日文章“”），所传递的楼市信息，已经让大家普遍预测到政策利好会让楼市升温，继之而来的房价有可能上涨也会引来调控政策，但来的这么快，确实有点出乎意料。不过很眼熟的是，“周五晚上出政策，借周末可以稀释下口水”的玩法，各地政府都懂。

仔细调查了一下发现，全国两会前后，竟然有不少城市已经相继出台了调控政策，只能说，这些地方政府真的很聪明。

自2月28日起，在3月17日北京等4个城市出台限购之前，已经有11个城市启动或者升级了限购限贷措施。

丨点击看大图丨

得知真相的我大吃一惊：上述限购城市中，不仅北京、广州这样的一线城市重启限购（2016年9月深圳、2016年11月上海已分别有相关政策），郑州、南京这样的二线重点城市继续收紧，竟然连一些三四线城市也高举限购大旗，县城的房子也不能多买。看来，这些地方不仅觉悟高，而且一幅誓把房地产开发和老百姓购房封锁禁停的架式。

突然就替西安担心起来，从北京限购当天晚上开始，就密切关注西安政府部门的动向，直到完稿，也没有看到要有动作的迹象，周末马上结束了，似乎无望。你们说，西安咋就貌似迟钝，没有以上地方反应快呢？

截稿前，看到昨日举行的“中国发展高层论坛2017年会”上，国务院副总理张高丽再次强调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。

因城施策的核心思想是“不能人家整你也跟着整，也不能人家咋整你也咋整”，从这个意义上来说，一些三四线城市甚至二线城市，都不见得一定要限购。

如果这样，西安没有跟着人家一起整，是不是不失是另外一种聪明。

无法回避和否认的是，全国范围内新一轮的楼市调控，还是要来了。目前，调控就等同于干预，意味着国家不希望看到区域市场出现容易引发市民恐慌的房价暴涨，不管你是北京上海，还是郑州西安。

而对于区域市场而言，接下来是限购还是不限购？是限购升级还是不升级？则是全国每一个地方管理者共同面对的考题。不得不担心的是，接下来，假如更多的区域开始限购或升级限购，都将引发全国范围内的关注和担忧，在购房者层面，这份担忧不是恐慌还能是什么？

当一个实质上可能不见得完全正确的决定，看起来却合情合理的时候，恐慌背后的价值导向，似乎会变得更加可怕。

再来分析一下西安限购升级的可能性。从今年１月１日起，西安已经实行了“只能再买一套”的限购政策（详见四海为家２０１６年１２月３１日文章“”），而相比较本轮北京等地的限购政策，西安如果要升级限购，还有操作空间的主要是贷款首付政策和对外地人购房的认证标准。

西安目前的贷款首付政策是，首次使用公积金贷款购买自住普通住房的，建筑面积在144㎡(含)以下首付款比例不低于20%，建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低20％。

商业贷款方面，个人住房贷款首付比例最低可降至20%，实际操作中，首套房的首付比例，西安户口者首付最低20％，“双外”（外地户口者、外地在西安工作者）的首付最低20％；第二套房的首付比例，目前西安户口和“双外”，分别是30％和40％。

看来，西安整体的限购政策和其他城市相比，确实比较温和，而西安会不会再次升级限购政策，能促使政府做出决定的，一定是价格。

很不幸，国家统计局最新公布的“2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，新房价格上涨的城市数量明显增加，西安2月份新建商品住宅价格环比上涨1.1%，上涨幅度排名第二，仅次于三亚。

房价上涨一定要被打压吗？也可以不，前提是房子的品质继续提升，市场消费理性健康，不会出现暴涨和人为炒作。反之，就确实需要调控。

西安还应该引起重视的是，和房价上涨不匹配的是房子的质量，设计过时，材料缩水，质量不过关，虚假宣传，投诉无门现象时有发生。屡屡发生的业主维权事件，投诉对象早已经不是小楼盘小房企，几乎全都变成了一线品牌开发商。有人说，在一个低房价市场上要求盖出来的房子质量有多高，是一种苛责。那好，反问一句，质量不高，你凭什么涨价？

老实讲，西安房价确实在涨，但既有开发商销售策略的原因，也有建设周期长导致无房源供应引起的，还有一个阶段高价楼盘入市推动的，但也有跟风涨价、乘机炒作混水摸鱼的，购房者得擦亮眼睛。

前天，在中大国际九号拜会来自香港的马家辉先生，他说起香港电影的品质时，认为电影人一定要做到即使被看不懂，也不能被瞧不起。

咱们西安的房子，也害怕被人瞧不起吧。

无论西安会不会升级限购，西安人都得先关注一个问题。

一线城市下力气限购，被挤出来的购买需求，再次涌入西安市场怎么办？去年9月郑州购房者来西安买房的事尚且历历在目，有可能会再跑过来了吗？

市场热闹的背后，是越来越多的开发商不愿意静下心来专注于产品本身。大到讲战略规划，细则如渠道拓客，都把精力对准了销售结果：能卖掉多少套房子。

如今的西安市场，不缺房子，缺好房子，缺业主入住后持续有效的服务措施。购房者可能一时明白不了，等最终明白了，结果可能会两败俱伤。所以，更多的时候，整个市场最需要督促开发商继续盖有品质保障的好房子，继续提供有关爱业主生活的服务措施，而不是只图眼前热闹，不管以后凄凉。

西安房价如果继续上涨，限购升级政策必将出现。先它一步，考察楼市各方人品的时候到了。

★★ 四海为家之聚焦西安篇 ★★

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