二手房 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限

　　二手房 

　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

　　买卖途径

　　二手房的买卖途径很多，有实体店与网络两种。

　　1、直接到房产中介实体店

　　去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之处，就是浪费时间，不能第一时间得到最新的信息！

　　2、房地产网站

　　也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。房产中介经纪公司收集的买卖双方信息，很大部分是通过网络获取的，因此，无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的。

　　二手房过户方式流程图解

　　二手房买卖陷阱多，买卖注意事项多不胜数，但是如果买卖双方能够按照二手房交易流程一步一步的走，也会减小不少压力。如果不了解二手房交易流程，可能会面临办证难得情况，更可能被对方坑害。因此，在买卖二手房的过程中，掌握二手房交易详细的流程很重要。相信您看完本文一定会对二手房交易有更清晰的认识。

　　一、买卖双方签订合同

　　首先，买卖双方在达成交易后，到房屋所在地的房地产交易中心网上房地产窗口签订《上海市房地产买卖合同》。一式五份，买卖双方各留一份，其他的分别交予财政、税务和交易中心。签订合同期间，买卖双方应该注意：

　　1、如果是以下三种情况的家庭才能网上房地产合同：

　　①上海户口但无住房的家庭；

　　②上海户口仅有一套住房的家庭；

　　③非上海户口但能提供前2年内累计满1年的个人所得税税单或社会保险证明且在沪无住房的家庭。

　　2、需要提交哪些资料？

　　①买方：

　　上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）；

　　非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）、纳税或社保证明。

　　②卖方：

　　《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明。

　　二、缴纳税费

　　1、卖方缴纳税费，申请《不动产统一销售发票》

　　①卖方应该携带身份证明、《房地产权证纳税申报表》（土地增值税、印合税免征），并完成税费缴纳（在规定期限内）。

　　②之后携带完税证明到税务窗口申请代开《不动产统一销售发票》，期间需要须买方到场，并提供相关身份证明。

　　2、买方缴纳契税，得到完税单

　　①应该由买方携带《不动产统一销售发票契税纳税申报表》，完税买房。

　　②缴纳契税，取得契税完税凭证。

　　注意：买方缴税过程中需要卖方到场，提供相关身份证明及房地产权证。

　　三、买方准备房产税认定资料：

　　①房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；

　　②新购住房的契税完税凭证；

　　③购房人及其家庭成员的有效身份证明；

　　④购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；

　　⑤无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明；

　　⑥其他有关书面证明文件、资料。

　　四、买方房产税认定及房屋状况查询告知单。

　　五、买卖双方至房地产交易中心缴纳交易手续费及相关费用

　　1、买方需缴纳（需要携带契税完税凭证）：

　　①住房的交易手续费（建筑面积*2.5元/平方米）；

　　②登记费（80元/套，80元/车位）；

　　③配图费（25元/张）；

　　④权证印花税5元/本；

　　2、卖方缴费：

　　住房的交易手续费（建筑面积*2.5元/平方米）。

　　六、受理、交易过户

　　过户时间将在受理登记之日其，20天内办完，购房者可以拿到房地产权证。但是期间买卖双方都应该提供一些资料。

　　1、买方双方共同提供：

　　①上海市房地产登记申记书（原件），由双方当场签署。

　　②当事人身份证明（原件及复印件）。

　　③委托书原件及代理人身份证明（原件及复印件）。

　　④上海市房地产买卖合同原件1份。

　　2、卖方提供：

摘自：

　　3、买方提供：

　　①房屋平面图（原件二份）。

　　②地籍图（原件二份）。

　　③《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(原件一份)。

　　④《个人住房房产税认定通知书》(原件一份)。

　　受理过户之后，二手房交易就算是完成了。此时，交易房屋成功过户到买方名下。

　　小心二手房买卖12大陷阱！

　　购买二手房与新房相比，不仅一大堆手续繁缛复杂，分分钟让人头大，选房看房验房每个环节更是不容差错！在小编看来，至关重要的一个环节就是验房，为了让大家在验房的过程中不存在差错，下面小编就给大家总结了验房中的，十二大注意事项。

　　1. 原户主卖房真正原因

　　能够了解到这个原因是非常重要的，户主不一定会讲真实的原因，但自己一定要进行调查与观察，如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况就最好不要购买了。如果原房主只是因为像出卖或者缺钱或者有更好的房子，那就不用担心。 

　　2. 内部结构及质量问题

　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，二手房在出卖时是不是存在质量或者缺陷，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝，主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等质量问题。 

　　3. 查看隐蔽缺陷

　　二手房验收时记得将家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷，特地用家具遮掩。检查厕所或厨房时，要注意水管周围有无水沟。对于水缸或者有蓄水槽的地方要先放满水检查水管流水是否正常，然后再放水检查排水系统。最好再看看天花板和墙面是否出现水渍等现象。 

　　4. 房龄

　　中介和房东对老二手房造假已经不是新闻，一套十年的房子和三十年的老房子，其单价是不可能一样的，这直接影响到房屋的质量使用期限和购买总价，不可不慎。可多方打听，不能单听中介和房东的一面之辞。最好能把房龄写入购房合同，如果有诈，可以据此维权。 

　　5. 关注坏境

　　良好的居住环境是规范的物业、相对稳定的住户和租客等多方面因素共同构建的，购房时如果只关注位置而忽略了环境，会对将来的入住带来不必要的麻烦。

　　6. 水电、煤气清点过户

　　建议新老房主一起去自来水公司、煤气公司、电力公司办理过户手续，新房主要向这些公司问明老房主是否有欠费情况，如有应要求老房主缴清欠费。 

　　7. 有线电视、电话、宽带过户

　　新房主要和老房主一起持开户卡到相关单位办理过户手续，如果有欠费情况同样要求老房主缴清欠费。 

　　8. 房屋维修基金过户

　　房屋购买时业主都有房屋维修基金，新房主要记得去物业公司办理房屋维修基金更名手续。 

　　9. 问清物业费缴纳情况

　　物业费的情况也需要问明白，或许老房主有欠缴物业费，如有一定要求老房主缴清物业费。同时还要办理物业更名手续。一般情况下，交房当月之前的物业费由老房主缴纳，交房之后的物业费由新房主缴纳。

　　10. 户口迁移

　　有些人购买二手房是为了孩子上学，这就一定要老房主将户口迁出房屋所在地，因此要新老房主双方至房屋所在地派出所办理户口，如果忘了这件事情，新房主入住想要迁入户口时发现名下有户口，可以凭房屋购买合同追究老房主责任。

　　11. 清点所有钥匙

　　验房时，要问清老房主是否所有门的钥匙都还在，单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门钥匙、入室门钥匙等等，要清点所有钥匙，并对应保管好。防盗门、卧室门最好重新换锁。 

　　12. 室内所有设施清点

　　二手房一般带装修，甚至老房主会连同部分家具、家电一起出售，这些东西都是有价的，哪些赠送、哪些出售，新房主都要一一记清，签订房屋购买合同时，这细设施的品牌、型号、颜色、是否可正常使用都要写入合同，商谈价格按照这些东西进行商谈。 

　　新房主完成上面所说的12件事之后，基本购买二手房的手续也就完结了，这时缴纳房款，首付款多少要写入购房合同，老房主收到全部款项后要向新房主出具“全部房款已结清”的收条。