不管你是租房还是买房，只要你住在这个小区你就应该交物业费，这也是我们国家统一规定的，其实对于这些我们都没有什么异议，但是很多时候，物业费会无缘无故的涨价，让很多市民不满不满意，那么物业费可以涨价的合法流程是怎样的?小区物业费一般都包括哪些呢

　　不管你是租房还是买房，只要你住在这个小区你就应该交物业费，这也是我们国家统一规定的，其实对于这些我们都没有什么异议，但是很多时候，物业费会无缘无故的涨价，让很多市民不满不满意，那么物业费可以涨价的合法流程是怎样的?小区物业费一般都包括哪些呢?一起来了解一下

　　物业费可以涨价的合法流程
 

　　小区物管费涨价合法程序如下：

　　物管费涨价需经业主大会通过才行。

　　由业委会牵头，召开一次业主大会，全体业主来共同表决，需要建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能通过。

　　小区前期物业费是在政府指导下制定的，但业委会成立后，物业涨价属于市场经济行为，由市场来调节价格。

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　　《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。

　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：

　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：

原文：

　　“(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　“(二)制定和修改管理规约;

　　“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　“(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　“(五)筹集和使用专项维修资金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式;应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，应将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。

　　小区物业费一般都包括哪些

　　1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

摘自：

　　(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资 总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计 算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)] 等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企 业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。

　　2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：

　　(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。

　　3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，

　　包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

　　4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

　　5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、 保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住 房月租金为8元/平方米)。

　　6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。

　　7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

摘自：

　　8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

　　9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。

　　(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;

　　(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;

　　(3)教育附加费：按营业税3%计征。

　　以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。