从近十年前房地产市场火爆伊始，房价什么时候降下来一直是广大人民群众关心的话题。2015年，房地产市场遇冷，这让未来房奴们满怀期待。是否在2016年就可以买得起房子了？ 2016年房子还会降价吗 各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能 整体

　　从近十年前房地产市场火爆伊始，房价什么时候降下来一直是广大人民群众关心的话题。2015年，房地产市场遇冷，这让未来“房奴”们满怀期待。是否在2016年就可以买得起房子了？

　　2016年房子还会降价吗

　　各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能

　　整体来看，在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下，预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足，库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面，其一，地价推动房价，目前一线城市土地市场愈发火热，北京、上海接连拍出地王就可见一斑。其二，开发商更珍惜投资机会，在中央“控供应”的方针下，开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会，对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度；其三，需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下，开发商在一线城市开发项目更有底气，从历史经验来看，即便项目短期内因售价较高而去化缓慢，但只要不是区位过于偏僻，两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。

　　但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市，例如哈尔滨、青岛，我们认为未来房价上行空间仍然有限，甚至还有回落的可能。此类城市大多拥有这三类特征，其一，商品住宅库存、土地库存过高，其二，人均住房面积较大，改善型需求并不强烈，其三，对外来人口吸纳能力不足，多依赖本地居民购房。

　　细数2016年买房利好新政策！

　　在经历了2015年的很多救市政策以后，2016年将会有些好政策如‍：对于刚需族永远是最值得期待的，因为2016年1月1日开始执行新的公积金贷款利率，由原来4.25%降到3.25%执行，每人能贷款40万，双职工的话最多可贷款80万，对于三四线城市来讲那可能是全额贷款；农民进城买房补贴，各地都在制定新政策，还包括各类人才住房补贴，富阳市最高补贴80万；异地工作的人有福分了，居住证制度的执行，在教育，医疗等六项基本权利确定，为暂住人口打下基础等等诸如此类有利于购房者置业的政策在执行。‍

　　一、全面放开二胎政策

　　全面二孩定于2016年1月1日起正式实施。2016年元旦以后出生的二孩，都是合法的。按修正案中规定，生育一孩或两孩的夫妻均可获得延长生育假的奖励。

　　二胎政策开放，不仅将使房地产总量需求增加，而且使得区域性投资用房出现好机会。市场上学区房、大户型、改善置业等需求量都会出现相应的变化。

　　二、适当降低商品住房价格

　　中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

　　这是为了维护房地产行业的健康发展，减轻老百姓在购房方面的花销。房地产作为支柱性产业的一去不复返，买房费用降低，有利于构建良好发展的环境，而不是单一的飙涨。

　　三、把公租房扩大到非户籍人口

建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。购租并举以满足新市民住房需求为主要出发点，利好非户籍人口住房。

　　四、允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户

　　中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等 非户籍人口在就业地落户。形成购房需求允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　自2015年来，国家陆续出台降息、降低首付比例、公积金政策调整等系列房地产优惠政策，减轻百姓购房经济负担，推动楼市销量，而2016年即将实施的新政，也似乎有利于房地产市场。

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　　何谓买得起？

　　一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢？首先来看一个名词“房价收入比”，所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　如图所示，在2014年易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》排行榜中，深圳、厦门、北京冲进前三甲，35个大中城市房价收入比均值为8.7。

　　值得注意的是，在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过了21.7，位居第一位，其次是北京、上海、福州、厦门，几个城市的房价收入比分别达到了20.1、19.7、17.6、17.3。

　　以深圳为例，它的房价收入比为21.7。也就是说在深圳，一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，实际上要耗费20多年才能得偿所愿。

　　房价到底多少才算合理？

　　以房价收入比估算，一个城市要达到宜居的标准，那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子，或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房，租一个带卫生间的独立单间（15㎡），那么房租应该不超过工资的六分之一。

　　即使中央喊话房企降房价去库存，但是他们愿意吗？

　　过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。

　　从目前来看全国楼市分化仍然明显，此前库存量大的部分二线城市和三四线城市，本月库存仍处于上升阶段，一位全国性大型房企营销负责人指出。

　　“房企销售是市场化操作，如果库存无法出清，那开发商肯定早就让步了，现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售，基本没有降价空间。”